El mercado inmobiliario español sigue experimentando transformaciones significativas, impulsado en gran parte por el creciente interés de compradores extranjeros.
Este fenómeno, que se ha intensificado en los últimos años, está afectando tanto a los precios de las viviendas como a su disponibilidad, especialmente en regiones turísticas y urbanas clave.
En 2024, las compraventas de viviendas por parte de extranjeros alcanzaron un récord histórico. Según datos del Consejo General del Notariado, durante el segundo semestre del año pasado, los extranjeros adquirieron 69.690 viviendas, lo que representó un incremento interanual del 10,3% y una participación del 19,5% en el total de operaciones realizadas en España. Este crecimiento se consolida como una tendencia clave dentro del sector inmobiliario nacional.
Dentro de este grupo, los extranjeros residentes desempeñaron un papel destacado al concentrar el 58,1% de las transacciones, con un aumento del 11,8% interanual. Los no residentes, aunque con menor peso (41,9%), también mostraron una recuperación significativa tras caídas anteriores.
El perfil de estos compradores varía ampliamente: mientras que los residentes suelen adquirir propiedades por motivos laborales o educativos en áreas urbanas como Madrid, Barcelona y Valencia, los no residentes tienden a optar por segundas residencias en zonas turísticas como la Costa del Sol o las Islas Baleares.
Impacto en los precios de la vivienda
El auge de la demanda extranjera ha tenido un impacto directo en los precios. De media, los extranjeros pagaron 2.362 euros/m² por sus viviendas durante el segundo semestre de 2024, cifra que supera considerablemente el promedio nacional de 1.713 euros/m². Esta diferencia es aún más pronunciada entre los compradores no residentes, quienes desembolsaron un promedio récord de 3.063 euros/m².
Las nacionalidades que más influyen en este fenómeno incluyen británicos (8,7% de las compras totales), marroquíes (7,3%) y alemanes (6,7%). Sin embargo, son los estadounidenses quienes lideran en términos de precio por metro cuadrado con un promedio de 3.390 euros/m².
Regiones más afectadas
El impacto geográfico también es desigual. Provincias como Alicante, Málaga y Baleares se destacan por registrar altas tasas de compraventas por parte de extranjeros. En Alicante, por ejemplo, casi la mitad de las operaciones son protagonizadas por compradores foráneos. Por otro lado, regiones menos tradicionales para este tipo de mercado como Cantabria, Castilla y León y Asturias están experimentando incrementos notables en las compras internacionales.
Sin embargo, no todas las comunidades autónomas han mostrado crecimiento. En Canarias, las transacciones disminuyeron un 3,9%, marcando una excepción dentro del panorama nacional.
Perspectivas para 2025 y 2026
Las previsiones para el precio de la vivienda en España apuntan a incrementos sostenidos durante 2025 y 2026 debido al desequilibrio persistente entre oferta y demanda. Según estimaciones del BBVA Research y otras entidades financieras como Bankinter, se espera que los precios crezcan entre un 4% y un 6% este año. Este escenario está respaldado por factores como la escasez de suelo urbanizable, los altos costes de construcción y una demanda extranjera que sigue siendo robusta.
Además, la oferta sigue siendo limitada pese al aumento gradual en los visados de obra nueva, que alcanzarán unas 135.000 unidades este año. Este déficit estructural continuará presionando al alza los precios tanto en venta como en alquiler.
Políticas regulatorias y su impacto
La reciente eliminación del programa Golden Visa, que ofrecía permisos de residencia a extranjeros que invirtieran más de 500.000 euros en inmuebles españoles, podría tener efectos a mediano plazo sobre el mercado. Aunque esta medida busca limitar la especulación extranjera y facilitar el acceso a la vivienda para locales, su impacto real aún está por definirse.
En paralelo, las regulaciones sobre alquileres en grandes ciudades también podrían influir indirectamente sobre los precios al desalentar nuevas inversiones inmobiliarias destinadas a alquiler turístico o residencial.
Conclusión: Un mercado dinámico pero desafiante
El dinamismo del mercado inmobiliario español está cada vez más vinculado al interés extranjero. Si bien esto ha contribuido a revitalizar ciertas regiones y atraer inversión internacional significativa, también plantea desafíos para los compradores locales debido al encarecimiento generalizado.
Con previsiones económicas que sugieren un crecimiento continuo del sector durante al menos dos años más, España se enfrenta al reto crucial de equilibrar esta alta demanda con políticas públicas efectivas que garanticen la accesibilidad a la vivienda para todos sus ciudadanos.
