El 51% de la oferta actual de viviendas en España cumple con los criterios de asequibilidad financiera para una familia media. Aunque esta cifra podría parecer tranquilizadora, esconde una realidad desigual y profundamente territorializada. En ciudades como Palma, San Sebastián o Madrid, el acceso a la vivienda en propiedad se convierte en un lujo al alcance de muy pocos.
Un reciente estudio de idealista/data, basado en datos del INE y el BCE, analiza capital por capital cuánto puede pagar una familia media sin comprometer su estabilidad económica. El informe considera viviendas de dos habitaciones (ajustadas al tamaño medio del hogar español: 2,4 personas) y establece que ninguna familia debería destinar más del 30% de sus ingresos al pago mensual de la hipoteca. Bajo este criterio, solo la mitad de los pisos a la venta están realmente al alcance de una familia media.
Qué se considera una vivienda «razonable» y por qué el 51% es una cifra engañosa
Para determinar si una vivienda es asequible o no, los analistas toman como referencia la llamada tasa de esfuerzo, que mide el porcentaje de ingresos que un hogar destina a su hipoteca. A partir del 30%, se considera que el endeudamiento comienza a poner en riesgo la economía familiar. Con este límite como punto de partida, el informe establece que una familia media en España podría asumir una cuota de hasta 764 euros mensuales.
Frente a ese umbral, el precio de mercado ofrece en promedio una cuota de 589 euros al mes, lo que permite afirmar que, sobre el papel, la mitad de la oferta sería asumible. No obstante, esta es una media nacional que diluye las enormes diferencias entre capitales de provincia. Mientras que en algunas ciudades una familia puede permitirse 9 de cada 10 pisos en venta, en otras apenas 2 de cada 10 cumplen con los requisitos de asequibilidad.
Las ciudades donde sí se puede comprar con ingresos medios
Los datos muestran que las capitales del interior peninsular y de menor tamaño concentran la mayoría de las viviendas accesibles. En estas ciudades, el precio medio de las viviendas se ajusta a la capacidad real de pago de una familia media, permitiendo entrar al mercado sin sobreendeudarse.
Encabezan la lista Lleida y Zamora, donde el 91% de los pisos de dos dormitorios en venta son razonables. Les siguen de cerca Jaén, Palencia, Ciudad Real, Huelva, Huesca y Cuenca, todas con un porcentaje superior al 85%. En estos lugares, las cuotas mensuales oscilan entre los 312 y 490 euros, muy por debajo del límite. Además, el esfuerzo financiero se sitúa entre el 11% y el 17% de los ingresos familiares, dejando un amplio margen para otros gastos esenciales del hogar.
Palma, San Sebastián, Madrid o Málaga: la cara más dura del mercado
En el extremo opuesto se encuentran los grandes mercados urbanos y zonas turísticas. Aquí, el acceso a la propiedad es prácticamente una misión imposible para buena parte de la población, incluso con ingresos medios. El precio de la vivienda ha superado ampliamente el crecimiento de los ingresos, generando un desfase que deja fuera del mercado a miles de potenciales compradores.
La situación más crítica se da en Palma, donde solo el 17% de las viviendas son razonables. Le siguen San Sebastián (23%), Málaga (24%) y Madrid (30%). En estas ciudades, las cuotas hipotecarias de mercado superan ampliamente el umbral razonable. En Palma, por ejemplo, una familia no debería pagar más de 950 euros al mes, pero el mercado exige 1.419 euros. En San Sebastián, la diferencia entre cuota razonable y real alcanza los 245 euros mensuales. El resultado son tasas de esfuerzo que llegan al 45% en algunos casos, una cifra insostenible según todos los estándares internacionales.
Ahorros iniciales: el gran muro que impide acceder a la vivienda
Incluso en ciudades donde el precio de mercado es razonable, el principal obstáculo para la compra es el ahorro necesario para acceder a la hipoteca. El sistema financiero español suele financiar el 80% del valor del inmueble, por lo que el comprador debe aportar el 20% restante, más un 10% adicional en concepto de impuestos y gastos notariales. En total, se requiere disponer de un 30% del precio total de la vivienda por adelantado.
Este requisito supone un verdadero muro para muchas familias. En Palma, se necesitan casi 124.000 euros para dar el primer paso hacia la propiedad. En San Sebastián y Madrid, el ahorro inicial supera los 117.000 euros. En cambio, en ciudades como Jaén, Palencia o Zamora, este importe baja hasta los 27.000 o 29.000 euros.
